Die eenvoudige antwoord is nee. Die Wet op Nasionale Bouregulasies en Boustandaarde vereis egter dat plaaslike owerhede bouplanne vir die konstruksie, verandering of omskepping van ‘n gebou goedkeur. Gevolglik, indien goedgekeurde planne afwesig is, sal die eienaar van die eiendom ‘n statutêre oortreding begaan.
Sodra dit deur beide partye onderteken is, word ‘n aanbod om te koop ‘n koopakte. Dit sluit dikwels ‘n ‘voetstoots’-klousule in, wat beteken die koper aanvaar die eiendom soos dit is met latente of patente gebreke. As die verkoper egter bewustelik ‘n latente gebrek wegsteek en die koper kan hierdie misleiding bewys, kan die verkoper verantwoordelik wees vir herstelkoste, of die verkoop kan nietig verklaar word.
In die 2014 Haviside vs. Hendriks-saak het die Hoogste Hof van Appèl beslis dat ‘n gebrek aan statutêre goedkeuring as ‘n latente gebrek beskou word. Hier is ‘n kort oorsig van die saakbesonderhede:
Me. Haviside het ‘n eiendom gekoop vir haar ma om in te woon. Omdat sy ‘n eerste huiseienaar was, het sy nie vir bouplanne aangevra tydens die aankoop nie. Jare later het haar ma die eiendom se verkoop gereël sonder Me. Haviside se betrokkenheid. Toe die nuwe koper bo-op die motorhuis wou bou, het hulle konstruksieprobleme met die motorhuis ontdek: sy fondamente was swak en die dak was nie voldoende skuins nie, wat dit ‘n onwettige struktuur maak en nie aan munisipale verordeninge voldoen nie. Me. Haviside het onkunde beweer oor die ontbrekende bouplanne en enige defekte tydens die verkoping. Sy het gesteun op die ‘voetstoots’-klousule in die koopakte, wat verkopers beskerm teen aanspreeklikheid vir onbekende gebreke waarvan hulle onbewus was.
Die hof het beslis dat die ‘voetstoots’-klousule me. Haviside beskerm aangesien sy nie bewus was van die ontbrekende bouplanne of die motorhuis se gebreke toe sy die eiendom verkoop het nie.
Regter A.J. Stretch in die Haviside-saak het egter saamgestem met die uitspraak in Odendaal vs. Ferraris, wat verklaar dat statutêre nie-nakoming, soos die gebrek aan goedgekeurde bouplanne, inderdaad ‘n latente gebrek is aangesien huiseienaars wetlik verplig word om dit te hê.
Uit die aangehaalde sake kan ’n mens aflei dat indien verkopers wetlik verplig was om goedgekeurde bouplanne by die koopaanbod in te sluit, die regters dit uitdruklik sou gesê het. Hul besluite was egter gebaseer op die spesifieke meriete van elke saak.
Met ander woorde, wanneer beide die koper en verkoper ‘n koopaanbod onderteken, word dit ‘n bindende kontrak. Indien hierdie kontrak bepaal dat die verkoper die besit van goedgekeurde bouplanne waarborg, moet hulle dit by registrasie aan die koper verskaf. Alternatiewelik kan die koper ‘n klousule vra wat die lewering van hierdie planne verseker voordat die kontrak ten volle geaktiveer word.
Die goedgekeurde bouplanne kan ook by die eiendomsopenbaarmakingsvorm ingesluit word, waar die verkoper moet aandui of hulle die planne in hul besit het.
Ten slotte, as ‘n verkoper weet daar is geen goedgekeurde bouplanne nie, is dit die beste om dit aan die koper bekend te maak. Versuim daarvan kan enige klousule wat die verkoper teen aanspreeklikheid beskerm, nietig verklaar.
Verwysingslys:
-Die Wet op Nasionale Bouregulasies en Boustandaarde 103 van 1977
-Haviside vs Hendriks and Another (AR27/13) [2013] ZAKZPHC 53; 2014 (1) SA 235 (KZP)
-Odendaal v Ferraris 2009 (4) SA 313 SCA
GESKRYF DEUR MEERUSHINI GOVENDER
Meerushini Govender is ‘n direkteur by Miller Bosman Le Roux Prokureurs.
Alhoewel elke redelike poging aangewend word om die akkuraatheid en betroubaarheid van die inhoud van hierdie publikasie te verseker, sal nóg die skrywers van die artikels nóg die uitgewer enige verantwoordelikheid dra vir die gevolge van enige aksies gebaseer op inligting of aanbevelings hierin vervat. Ons materiaal is vir inligtingsdoeleindes.